Vastgoed is doorgaans één van de belangrijkste balansposten. En of het vastgoed nu in eigen gebruik is dan wel wordt verhuurd aan derden, in alle gevallen brengt het kosten of andere uitgaven met zich mee. Deze bedragen willen we graag ten laste van de fiscale winst brengen, maar dat lukt niet altijd. En het lijkt in de toekomst ook steeds moeilijker te worden. Eerder schreef ik daar al een blog over.
En toch is er door het maken van de juiste keuzes ook nog heel veel wél mogelijk. Daarop zal ik in een serie artikelen verder ingaan. De volgende onderwerpen kom dan langs:
- Afschrijven op vastgoed?
- Fiscale investeringsregeling voor vastgoed?
- Onderhoudskosten aftrekbaar bij vastgoed?
- Financieringskosten aftrekbaar voor vastgoed?
- (Af)waardering van vastgoed?
Vandaag deel 1: over de afschrijving op vastgoed.
Afschrijving op vastgoed
De eerste vraag is of je op vastgoed überhaupt mag afschrijven. Om te mogen afschrijven moet er sprake zijn van een bedrijfsmiddel. Als het ware een bezitting die je gebruikt om je bedrijf te kunnen uitoefenen. Zowel voor vastgoed dat in eigen gebruik is als bedrijfspand, maar ook voor vastgoed dat wordt verhuurd aan derden in het kader van vastgoedexploitatie, kan gezegd worden dat er sprake is van een bedrijfsmiddel. Op vastgoed dat als voorraad wordt gehouden, bijvoorbeeld als het bestemd is voor (door)verkoop mag niet worden afgeschreven. De Hoge Raad heeft in een arrest (ECLI:NL:HR:2005:AT3022) echter ook aangegeven dat vastgoed onder omstandigheden én voorraad én bedrijfsmiddel kan zijn. Een hybride variant dus, waarbij kan worden gedacht aan vastgoed dat tijdelijk wordt verhuurd, om later te worden verkocht. Dan is afschrijving gedurende de verhuurperiode tot verkoop wel mogelijk.
Waarover afschrijven bij vastgoed?
Gelet op de lange gebruiksduur van vastgoed zijn de afschrijvingspercentages over het algemeen niet zo hoog. Daarnaast mag op de grond in het geheel niet worden afgeschreven. De eerste analyse die gemaakt moet worden in het kader van de optimalisatie van afschrijving is dan ook of alles wat we zien wel onderdeel van het gebouw is. Kan een inbouwpakket niet afzonderlijk worden afgeschreven? En ook de inrichting is geen onderdeel van het gebouw. Veranderingen die specifiek ten behoeve van een huurder zijn aangebracht hebben vaak een levensduur die niet langer is dan die van het huurcontract. Een eerste actie om de afschrijving te optimaliseren is dus een heldere splitsing tussen wat langdurige tot het gebouw behoort en wat niet.
Hoeveel afschrijven vastgoed?
Nadat is vastgesteld wat toch echt tot het gebouw behoort, kan de toegestane afschrijving worden berekend. Hiervoor moet allereerst de restwaarde worden bepaald. Dit is uiteraard de restwaarde van de grond, maar ook de restwaarde van de opstallen. In een arrest van 10 augustus 2007 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2007:AU3996) richtlijnen gegeven over de bepaling van de omvang van de restwaarde. Hierbij zijn onder meer de volgende zaken van belang:
- goed koopmansgebruik vereist niet dat bij de bepaling van de restwaarde rekening wordt gehouden met, wellicht waarschijnlijke, maar nog niet zekere toekomstige waardestijgingen;
- pand en ondergrond vormen één bedrijfsmiddel;
- bij de vaststelling van de restwaarde moet de waarde van de grond bij het einde van het gebruik worden betrokken. Indien de belastingplichtige echter naar verwachting de waardestijging van de grond niet door verkoop realiseert, maar de grond dienstbaar zal blijven aan de bedrijfsuitoefening ter plaatse, behoeft bij het bepalen van de restwaarde geen rekening te worden gehouden met een eventuele waardestijging van de grond.
In de praktijk zal de restwaarde van de opstallen worden vastgesteld ergens tussen de 10 en 25% van de aanschafwaarde.
Het afschrijvingspercentage is afhankelijk van de aard van het gebouw. Een met stalen damwanden opgebouwd gebouw zal jaarlijks met 4 of 5% worden afgeschreven, terwijl een solide stenen gebouw zich ergens rond de 2,5% jaarlijkse afschrijving zal bewegen. Ook de aard van het gebouw kan van belang zijn. Als er bijvoorbeeld sprake is van een pand dat gebruikt wordt voor verblijfsrecreatie (hotel of recreatiebungalow), dan zal het afschrijvingspercentage over het algemeen hoger liggen. Dit heeft te maken met het feit dat deze vorm van vastgoed veel sneller in economische zin verouderd.
Een goede onderbouwing van zowel de restwaarde als een wat hoger afschrijvingspercentage kan ervoor zorgen dat u de kosten van het vastgoed inderdaad ten laste van de winst kunt brengen.
Beperking van afschrijving vastgoed door fiscale regels
Helaas is het plaatje na de in de vorige paragraaf weergegeven exercitie nog niet compleet. Want de afschrijving wordt vervolgens nog beperkt door aanvullende fiscale wettelijke regels. Door de afschrijving op het vastgoed mag de boekwaarde daarvan namelijk niet dalen onder de zogenaamde bodemwaarde. Deze bodemwaarde bedraagt voor verhuurd vastgoed de WOZ-waarde die geldt voor het betreffende kalenderjaar. Voor vastgoed in eigen gebruik geldt nu nog dat deze bodemwaarde 50% van de waarde van het vastgoed bedraagt. Echter, vanaf 1-1-2019 zal op basis van het regeerakkoord ook voor vastgoed in eigen gebruik dat door een rechtspersoon wordt gehouden, (bijvoorbeeld door een BV) de bodemwaarde worden gesteld op 100% van de WOZ-waarde.
Kijk dan ook met een kritische blik naar de ontvangen WOZ-beschikking. Daar is vaak nog wel wat aan te doen.
Conclusie vastgoedafschrijving
Afschrijven op vastgoed wordt aan alle kanten beperkt. Daarom is het zaak om de investeringen in en rondom het vastgoed goed te splitsen. Hierdoor kan een hogere aftrek worden gerealiseerd. Gedeeltelijk zullen we echter toch geconfronteerd worden met de wettelijke afschrijvingsbeperkingen die voor vastgoed gelden. Daarom is het goed om juist ook te kijken naar andere aftrekmogelijkheden die voor vastgoed mogelijk zijn. Dat zullen we doen in de volgende afleveringen in deze serie rondom fiscale aftrek bij vastgoed, die binnenkort zal verschijnen.
