Naast de vele beperkingen en schade die de coronacrisis ons momenteel allemaal brengt, hebben de toegenomen economische onzekerheid en alle lockdownmaatregelen er volgens De Nederlandsche Bank ook voor gezorgd dat Nederlanders het afgelopen jaar 42 miljard euro (!) hebben gespaard. Dat is twee keer zoveel als het jaar ervoor. Hiermee komen de totale spaartegoeden uit op ruim 487 miljard euro.

Al dat spaargeld levert bij de bank echter niets meer op en vermogende particulieren moeten zelfs allerlei creatieve oplossingen bedenken om negatieve rente te voorkomen. Mede om die reden gaan zij op zoek naar alternatieven. Eén daarvan is beleggen in onroerend goed. Want hoewel het kabinet met de verhoging van het overdrachtsbelastingtarief van 2% (woningen) en 6% (overig onroerend goed) naar 8% heeft getracht het beleggen in onroerend goed te ontmoedigen, lijkt dit juist ongekend populair. En met de toegenomen spaartegoeden en lage financieringsrente komt deze optie ook voor steeds meer particulieren – die samen willen investeren – in beeld. In deze blog aandacht voor de maatschap als entiteit voor gezamenlijk beleggen in onroerend goed.

Wat is een maatschap eigenlijk?

Een maatschap is een samenwerkingsverband, waarbij twee of meer (rechts)personen zich verbinden om iets in gemeenschap te brengen, met het oogmerk het voordeel dat daaruit ontstaat met elkaar te delen. De inbreng van een maat kan bestaan uit geld, (genot van) goederen of arbeid. De maatschap is daarmee een bruikbare entiteit om laagdrempelig voor gezamenlijke rekening onroerend goed te beheren/exploiteren. De onderlinge gerechtigdheid, winstverdeling en andere afspraken kunnen namelijk onderhands (zonder tussenkomst van een notaris) worden vastgelegd in een maatschapsovereenkomst. Daarnaast hoeft een maatschap niet altijd naar buiten toe op te treden.

Openbare of stille maatschap vastgoed

In de praktijk wordt vaak onderscheid gemaakt tussen een stille en openbare maatschap. Dit onderscheid is niet wettelijk geregeld, maar de verschillen zijn kortgezegd als volgt:

  • een openbare maatschap neemt op een voor derden duidelijk kenbare wijze en onder een bepaalde naam deel aan het rechtsverkeer;[1]
  • een stille maatschap treedt niet zelfstandig naar buiten toe op.

De maatschap is geen rechtspersoon en kan daarom juridisch gezien zelf geen onroerend goed of een bankrekening op naam hebben.[2] In de praktijk zie je overigens dat iets wat daarop lijkt wel gebeurt, bijvoorbeeld de tenaamstelling van een bankrekening of hypothecaire financiering op naam van de maatschap. In zo’n geval zal in principe sprake zijn van een openbare maatschap die naar buiten toe optreedt.

Bij een stille maatschap is het niet de maatschap zelf, maar de maten die onder hun eigen naam deelnemen aan het economisch verkeer. Facturen en bankrekeningen staan dan op hun naam.

  • Bij vormgeving van de maatschap is dus even de vraag hoe men zich naar buiten toe wil presenteren:
    • als maatschap (openbaar); of
    • als achterliggende eigenaren van het vastgoed, waarbij de maatschap slechts dient voor vastlegging van de onderlinge verhoudingen en verder niet kenbaar is voor het publiek (stille maatschap).

Aansprakelijkheid binnen de vastgoed maatschap

Omdat een maatschap geen rechtspersoonlijkheid heeft, zijn individuele maten persoonlijk aansprakelijk voor de nakoming van de overeenkomsten die de maatschap heeft gesloten. Uitgangspunt is aansprakelijkheid voor gelijke delen. In specifieke gevallen, bijvoorbeeld bij een overeenkomst van opdracht gesloten met de maatschap, kunnen de maten hoofdelijk aansprakelijk zijn. Dat ziet echter over het algemeen meer op werkzaamheden van bijvoorbeeld advocaten. Praktisch gezien kan een schuldeiser zijn vordering instellen tegen de maatschap (ondanks het ontbreken van rechtspersoonlijkheid is namelijk wel sprake van een afgescheiden vermogen) en de individuele maten afzonderlijk (verhaal op hun privé vermogen).

Beperking van aansprakelijkheid zou een reden kunnen zijn om te kiezen voor een alternatieve structuur met een afzonderlijke rechtspersoon (stichting, BV) als beheerder/bewaarder van het onroerend goed, zoals een fonds voor gemene rekening of CV.

Moet een maatschap zich wel of niet inschrijven bij KvK?

In de praktijk is het niet altijd duidelijk of een maatschap zich moet inschrijven bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Daarom hieronder kort de uitgangspunten:

  • Een openbare maatschap moet zich altijd inschrijven bij de KvK.
  • Een stille maatschap moet zich alleen inschrijven indien sprake is van een onderneming. Dit is een ruim begrip dat volledig losstaat van het ondernemingsbegrip in de inkomstenbelasting, waar bij de exploitatie van onroerend goed uitsluitend sprake is van een onderneming indien sprake is van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ (bijvoorbeeld projectontwikkeling). Volgens de Handelsregisterwet is al sprake van een onderneming indien:
    • je goederen en/of diensten levert;
    • je hier een meer dan symbolische vergoeding voor vraagt; en
    • je deelneemt aan het (normale) economische verkeer.
  • Zelfs bij een stille maatschap zal een onderneming dus ook bij het uitsluitend (passief) verhuren van onroerend goed al vrij snel aan de orde zijn, waardoor inschrijving in de KvK verplicht is. Uitsluitend een stille maatschap zonder onderneming met zeer geringe activiteiten wordt niet ingeschreven in de KvK.

Bij registratie in de KvK worden alle maten van de (stille) maatschap ingeschreven, ook een eventuele maat die alleen goederen, arbeid of geld inbrengt en niet naar buiten toe optreedt. Naast inschrijving in de KvK wordt sinds 27 september 2020 ook de UBO van een nieuwe (stille) maatschap geregistreerd. Dit zijn personen die kortgezegd meer dan 25% eigendoms- of zeggenschapsrechten hebben.

Fiscale aspecten van de vastgoed maatschap

De maatschap is fiscaal transparant, waardoor niet de maatschap maar de achterliggende maten belastingplichtig zijn (IB bij een natuurlijke persoon en VPB bij een rechtspersoon). Na inschrijving bij de KvK volgt automatisch registratie bij de Belastingdienst en een RSIN en BTW nummer (indien van toepassing). Een stille maatschap zonder onderneming kan zich afzonderlijk registreren bij de Belastingdienst, net zoals bijvoorbeeld een eenmanszaak of OFGR.

De maatschap kan voor de BTW ondernemer zijn, omdat ook de exploitatie van vermogensbestanddelen leidt tot ondernemerschap (los van de vraag of met of zonder BTW wordt verhuurd):

  • bij een openbare maatschap die naar buiten toe optreedt en op eigen naam facturen stuurt, is de maatschap de ondernemer met een eigen BTW nummer;
  • bij een stille maatschap (bankrekeningen en facturen op naam maten) zijn de maten zelf BTW ondernemer.

Omdat het onroerend goed juridisch niet aan de maatschap maar aan alle maten gezamenlijk toebehoort, wordt een toetredende maat voor een evenredig deel gerechtigd tot het onroerend goed. Voor de overdrachtsbelasting is voor dit gedeelte in principe sprake van een belaste verkrijging.

Wilt u ook gaan beleggen in onroerend goed en/of zeker weten dat uw huidige structuur (fiscaal) nog wel optimaal is? Neem dan gerust contact met ons op.

[1] In principe gaat het bij een MTS om de uitoefening van een beroep (advocaten, artsen). Bij vastgoedexploitatie is sprake van een bedrijf en bestaat het risico dat de openbare MTS civielrechtelijk als VOF wordt gezien (hoofdelijke aansprakelijkheid). Dit aspect blijft in deze blog verder buiten beschouwing.

[2] Op grond van het wetsvoorstel modernisering personenvennootschappen is het de bedoeling dat een MTS in de toekomst wel rechtspersoonlijkheid krijgt en dus ook onroerend goed juridisch op naam kan hebben. De datum van inwerkingtreding en de fiscale regelgeving zijn echter nog niet bekend.