Het aanbod om landbouwgrond te kopen, waarvan verwacht wordt dat het in de nabije toekomst door een bestemmingswijziging zal veranderen in waardevolle bouwgrond (grondspeculatie). Geen grondpositie in een exotisch oord, maar tastbare Nederlandse weidegrond op een strategische plek aan de rand van een dorp of bedrijventerrein. Dat klinkt als een buitenkans en zo wordt het vaak ook gebracht. Kopers blijken vervolgens bereid wel twee tot drie keer de waarde van de landbouwgrond te betalen.

De praktijk leert dat het opletten geblazen is. Niet zelden blijft een bestemmingswijziging ook na een paar jaren wachten uit en zit de nieuwe eigenaar opgescheept met stukjes weiland verspreid over de uithoeken van Nederland. Niet onbegrijpelijk dat deze eigenaar een gevoel van onrecht bekruipt. Er was hem iets anders voorgespiegeld.

Grondtransacties terugdraaien via de rechter?

Recent deed het Gerechtshof Amsterdam uitspraak in een zaak waarin een teleurgestelde koper via de rechter probeerde om dergelijke grondtransacties terug te draaien. In 2014 had hij tien percelen agrarische grond gekocht voor ca. € 1.000.000,–. Ondanks de rooskleurige verkoopbrochures was het bij geen van die percelen tot een bestemmingswijziging gekomen en ook voor de toekomst was dat niet de verwachting.

De klacht van de eigenaar hield – kort gezegd – in dat de koopovereenkomsten tot stand waren gekomen op grond van (bewust) onjuiste informatie van de verkoper. Het gerechtshof gaat daar niet in mee en wijst de vorderingen van de eigenaar af. Belangrijkste reden daarvoor is dat het hof oordeelt dat de verkoper voldoende duidelijk had benadrukt dat de kans op een waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was. Dit was namelijk verwoord in de contractdocumentatie en was ook telefonisch met de eigenaar besproken.

Voor de praktijk: grondspeculatie

Wees kritisch op een aanbod om landbouwgrond “met potentie” te kopen. Het zou te denken moeten geven dat de grond überhaupt wordt aangeboden. Waarom zou een verkoper dat doen als hij daadwerkelijk een bestemmingswijziging verwacht? Als u toch kansen ziet, schakel dan in ieder geval ook een adviseur in met kennis van de lokale vastgoedmarkt om de kansen en risico’s zelf in kaart te brengen. Ga in ieder geval niet alleen af op verkoopbrochures en de mogelijke waardevermeerdering na bestemmingswijziging.

Of het mogelijk is om een grondtransactie via de rechter terug te draaien zal met name afhangen van de vraag hoe goed u bent gewezen op de risico’s. Onvoldoende is dat u een slechte deal heeft gesloten en zich bekocht voelt.

Hebt u vragen over de aankoop van grond, grondspeculatie of over de mogelijkheid om een grondtransactie ongedaan te maken, dan kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen.

 

Johan de Koning Gans