Bij het schenken of vererven van aandelen in een vastgoed B.V. kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt van verschillende fiscale faciliteiten via de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR).

Wanneer kwalificeert de exploitatie van vastgoed als een onderneming?

Uitgangspunt voor de bedrijfsopvolgingsregeling is het drijven van een materiële onderneming als bedoeld in de Wet inkomstenbelasting 2001. Bij de exploitatie van vastgoed gaat het om de vraag of de te verrichten arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft een hoger rendement te behalen dan bij normaal vermogensbeheer het geval zou zijn.

De Belastingdienst is van mening dat bij de verhuur van vastgoed over het algemeen geen sprake is van een onderneming. Projectontwikkeling kan wel kwalificeren voor de BOR. In de praktijk bestaat de exploitatie binnen een vastgoed B.V. vaak uit een combinatie van projectontwikkeling-, bouw- en verhuuractiviteiten. Uit de jurisprudentie volgt dat de exploitatie van vastgoed als onderneming kan kwalificeren, ook bij verhuur. De uitkomst is echter afhankelijk van feiten en omstandigheden en dient per situatie afzonderlijk te worden beoordeeld.

Als vaststaat dat een vastgoed B.V. een onderneming drijft, wordt vervolgens aan de hand van het leerstuk van de vermogensetikettering beoordeeld welke vermogensbestanddelen tot het ondernemingsvermogen behoren.

Faciliteiten voor de inkomstenbelasting

Indien en voor zover een vastgoed B.V. een onderneming drijft, geldt voor de inkomstenbelasting een doorschuiffaciliteit op grond waarvan de verkrijgingsprijs van de aandelen op verzoek doorschuift naar de verkrijger(s) van de aandelen.

Faciliteiten voor de schenk- en erfbelasting

Indien en voor zover een vastgoed B.V. een onderneming drijft, geldt voor de schenk- en erfbelasting  een ruime voorwaardelijke vrijstelling.

Faciliteiten voor de overdrachtsbelasting

Over de verkrijging van aandelen in een vastgoed B.V. krachtens erfrecht is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De Hoge Raad heeft op 30 november 2018 beslist dat de bedrijfsopvolgingsvrijstelling van artikel 15.1.b Wet BRV ook van toepassing is op de schenking van aandelen in een vastgoed B.V. Belangrijke voorwaarden zijn dat de B.V. een onderneming drijft en het een schenking betreft aan een kind, kleinkind, broer, zus of hun echtgenoten. Dit was in de praktijk lange tijd een bekend knelpunt bij de overdracht van vastgoedondernemingen naar de volgende generatie.

Lees ook onze blog hierover.

Rogier Pak

Bij het adviseren van vermogende particulieren en hun families op het gebied van (inter)nationale estate planning staan voor Rogier de wensen van zijn cliënten voorop. Vervolgens zoekt hij de optimale juridische en fiscale oplossing.

rpak@watermill.nl
📞 030-3074910
Rogier Pak