De renten en de kosten van een eigenwoningschuld zijn voor toepassing van de Wet IB 2001 aftrekbaar van de voordelen uit eigen woning (box 1).

Begrip eigenwoningschuld

Het betreft schulden die zijn aangegaan ter verwerving, verbouwing of verbetering van de eigen woning. Ook schulden ter betaling van financieringskosten (makelaarskosten, notariskosten en overdrachtskosten) behoren tot deze schuld.

Vanaf 2013 moet een nieuwe eigenwoningschuld volledig in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair worden afgelost (aflossingseis) en moet deze aflossingsverplichting contractueel met de geldverstrekker zijn overeengekomen. Als de belastingplichtige niet (langer) voldoet aan gestelde eisen, valt de lening in beginsel in box 3, behoudens tijdelijke aflossingsachterstanden. Voor op 1 januari 2013 reeds bestaande eigenwoningschulden geldt de aflossingseis niet.

Afbouw tarief renteaftrek eigenwoningschuld

Sinds 2014 wordt het tarief waartegen de rente van een eigenwoningschuld in aftrek kan worden gebracht afgebouwd met 0,5% per jaar. Vanaf 2019 vindt deze afbouw versneld plaats tot het (nieuwe) basistarief van 37,05% in 2023.

  2018 2019 2020 2021 2022 2023
Maximale aftrek 49,5% 49% 46% 43% 40% 37,05%

De afbouw van het tarief geldt niet voor het eigenwoningforfait.

Bijleenregeling

Als een belastingplichtige zijn eigen woning vervreemdt, wordt het vervreemdingssaldo toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Hij wordt geacht dit bedrag te investeren in de nieuwe woning.

Voorbeeld

Anton verkoopt zijn woning voor € 225.000. De eigenwoningschuld bedraagt € 200.000 en de verkoopkosten zijn € 1.000 (eigenwoningreserve € 24.000). Vervolgens koopt hij een nieuw huis voor € 250.000. De aankoopkosten zijn € 5.000 en de meegefinancierde kosten bedragen € 2.000. Anton sluit een hypotheek af van € 260.000.

Koopsom 250.000
Bij: aankoopkosten     5.000
Totaal 255.000
Af: eigenwoningreserve  – 24.000
Totaal 231.000
Bij: financieringskosten 2.000
Eigenwoningschuld (box 1) 233.000

Van de totale hypotheek valt € 27.000 als schuld in box 3 en mag Anton de rente niet in aftrek brengen.

Rogier Pak

Rogier Pak

Bij het adviseren van vermogende particulieren en hun families op het gebied van (inter)nationale estate planning staan voor Rogier de wensen van zijn cliënten voorop. Vervolgens zoekt hij de optimale juridische en fiscale oplossing.

rpak@watermill.nl
📞 030-3074910
Rogier Pak