De renten en de kosten van een eigenwoningschuld zijn voor toepassing van de Wet IB 2001 aftrekbaar van de voordelen uit eigen woning (box 1).
Begrip eigenwoningschuld
Het betreft schulden die zijn aangegaan ter verwerving, verbouwing of verbetering van de eigen woning. Ook schulden ter betaling van financieringskosten (makelaarskosten, notariskosten en overdrachtskosten) behoren tot deze schuld.
Vanaf 2013 moet een nieuwe eigenwoningschuld volledig in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair worden afgelost (aflossingseis) en moet deze aflossingsverplichting contractueel met de geldverstrekker zijn overeengekomen. Als de belastingplichtige niet (langer) voldoet aan gestelde eisen, valt de lening in beginsel in box 3, behoudens tijdelijke aflossingsachterstanden. Voor op 1 januari 2013 reeds bestaande eigenwoningschulden geldt de aflossingseis niet.
Afbouw tarief renteaftrek eigenwoningschuld
Sinds 2014 wordt het tarief waartegen de rente van een eigenwoningschuld in aftrek kan worden gebracht afgebouwd met 0,5% per jaar. Vanaf 2019 vindt deze afbouw versneld plaats tot het (nieuwe) basistarief van 37,05% in 2023.
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| Maximale aftrek | 49,5% | 49% | 46% | 43% | 40% | 37,05% |
De afbouw van het tarief geldt niet voor het eigenwoningforfait.
Bijleenregeling
Als een belastingplichtige zijn eigen woning vervreemdt, wordt het vervreemdingssaldo toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Hij wordt geacht dit bedrag te investeren in de nieuwe woning.
Voorbeeld
Anton verkoopt zijn woning voor € 225.000. De eigenwoningschuld bedraagt € 200.000 en de verkoopkosten zijn € 1.000 (eigenwoningreserve € 24.000). Vervolgens koopt hij een nieuw huis voor € 250.000. De aankoopkosten zijn € 5.000 en de meegefinancierde kosten bedragen € 2.000. Anton sluit een hypotheek af van € 260.000.
| Koopsom | 250.000 |
| Bij: aankoopkosten | 5.000 |
| Totaal | 255.000 |
| Af: eigenwoningreserve | – 24.000 |
| Totaal | 231.000 |
| Bij: financieringskosten | 2.000 |
| Eigenwoningschuld (box 1) | 233.000 |
Van de totale hypotheek valt € 27.000 als schuld in box 3 en mag Anton de rente niet in aftrek brengen.