Er is overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. Aandelen in een onroerende zaak rechtspersoon (OZR), worden voor de heffing van overdrachtsbelasting gelijkgesteld met onroerende zaken (fictieve onroerende zaken).

Doel en strekking van de regeling voor fictieve onroerende zaken

Artikel 4 Wet BRV beoogt te voorkomen dat door middel van het tussenschuiven van een rechtspersoon de heffing van overdrachtsbelasting kan worden ontgaan, aangezien hierdoor niet de onroerende zaak zelf maar de aandelen in een OZR worden verkregen.

De regeling is niet bedoeld om een belastingplicht in het leven te roepen voor gevallen waarin de verkrijging van de onroerende zaak zelf vrijgesteld zou zijn van overdrachtsbelasting. Dit volgt uit de zogenoemde ‘doorkijkarresten’ van 23 februari 2007 en 10 juni 2011.

De bezitseis en doeleis bij fictieve onroerende zaken

Als fictieve onroerende zaken worden aangemerkt aandelen in een OZR:

  1. waarvan de bezittingen op het tijdstip van de verkrijging of op enig tijdstip in het daaraan voorafgaande jaar grotendeels (meer dan 50%) bestaan uit onroerende zaken, met dien verstande dat ten minste 30% van de bezittingen bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken (bezitseis); en
  2. deze onroerende zaken geheel of hoofdzakelijk (70% of meer) dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken (doeleis).

De referentieperiode van 1 jaar is opgenomen om te voorkomen dat in het zicht van de overdracht van aandelen in een OZR de bezittingen (op kunstmatige wijze) kunnen worden beïnvloed. Voor toepassing van de bezitseis worden de bezittingen en schulden van een dochtermaatschappij naar rato toegerekend aan de moedermaatschappij bij een belang van tenminste 1/3e.

De aanmerkelijk belangeis bij fictieve onroerende zaken

Er is uitsluitend overdrachtsbelasting verschuldigd indien de verkrijger, al dan niet tezamen met zogenoemde verbonden personen of lichamen, een belang van tenminste 1/3e in een OZR verkrijgt. Voor toepassing van de aanmerkelijk belangeis tellen ook de aandelen mee die op het tijdstip van verkrijging reeds aan de verkrijger toebehoren en de aandelen die binnen 2 jaar na dat tijdstip worden verkregen.

Rogier Pak

Rogier Pak

Bij het adviseren van vermogende particulieren en hun families op het gebied van (inter)nationale estate planning staan voor Rogier de wensen van zijn cliënten voorop. Vervolgens zoekt hij de optimale juridische en fiscale oplossing.

rpak@watermill.nl
📞 030-3074910
Rogier Pak