Nederlanders met een tweede woning in Frankrijk krijgen te maken met belastingheffing in beide landen.

Société Civile Immobilière (SCI)

Woningen worden in Frankrijk regelmatig gehouden via een SCI. Dit is een maatschap naar Frans recht met een in aandelen verdeeld kapitaal. Zowel in Frankrijk als in Nederland is de SCI normaal gesproken fiscaal transparant, zodat de aandeelhouders rechtstreeks in de belastingheffing worden betrokken.

Aankoop tweede woning Frankrijk

Bij de aankoop is circa 5,8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit geldt niet bij schenking of vererving van een woning. Als de woning is ondergebracht in een SCI verlaagt een financieringsschuld de waarde van de aandelen en de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting.

Inkomstenbelasting tweede woning Frankrijk

Op grond van het belastingverdrag is de heffing over de woning toegewezen aan Frankrijk. Frankrijk heft alleen inkomstenbelasting als de woning wordt verhuurd. Verkoopwinst is ook belast met inkomstenbelasting (plus value), waarbij (forfaitaire) verkoop- en verbouwingskosten aftrekbaar zijn. De plus-value neemt stapsgewijs af naarmate de woning langer in bezit is.

Bij schenking of vererving van een tweede woning in Frankrijk is nooit plus-value verschuldigd. Voor de verkrijgers gaat dan een nieuwe bezitstermijn lopen met een step up naar de actuele waarde.

Nederland heeft een subsidiair heffingsrecht, waardoor de waarde van de woning (en eventuele schulden) ook jaarlijks in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting moet worden opgenomen. Nederland verleent hierbij wel een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.

Voorbeeld

Bij een totaal box 3 vermogen van € 1.500.000, waarvan € 500.000 is toe te rekenen aan de Franse woning verloopt de vermindering als volgt.

Belasting vóór vermindering                  € 20.000

Vermindering (500/1.500)                     €   6.700 -/-

Totaal verschuldigd                               € 13.300

Vermogensbelasting tweede woning Frankrijk

In Frankrijk is vermogensbelasting verschuldigd bij tweede woningen vanaf een waarde van € 1.300.000 (tarief 0,5%-1,5%). Financieringsschulden, die niet direct of indirect (via een vennootschap, partner of kinderen) zijn aangegaan bij de schuldenaar zelf, komen in mindering. Bovendien vervalt jaarlijks een deel van de aftrekbare schuld, ook als niet daadwerkelijk wordt afgelost.

Aandelen in een SCI zijn niet belast.

Schenk- en erfbelasting bij vakantiewoning Frankrijk

Frankrijk heft schenk- en erfbelasting over de tweede woning, ook als sprake is van een SCI (situsbeginsel). De verkrijging van echtgenoten is volledig vrijgesteld. Voor kinderen geldt een vrijstelling van € 100.000 en daarboven een progressief tarief van 5% tot 45%.

Ook Nederland betrekt de waarde van de woning volledig in de heffing van schenk- en erfbelasting (woonplaatsbeginsel), maar verleent een eenzijdige vermindering waardoor erfgenamen per saldo het hoogste bedrag van de heffing in beide landen betalen.

Door het opstellen van een testament kan dubbele heffing zoveel mogelijk worden voorkomen.

Rogier Pak

Bij het adviseren van vermogende particulieren en hun families op het gebied van (inter)nationale estate planning staan voor Rogier de wensen van zijn cliënten voorop. Vervolgens zoekt hij de optimale juridische en fiscale oplossing.

rpak@watermill.nl
📞 030-3074910
Rogier Pak